Vi har fått Johnny Dahl, eiendomsutvikler og styremedlem i Arkivet.co sine beste råd for å investere i egen bolig og dermed øke boligverdien.
Johnny og hans partner og kone Nina i Dahlba Eiendom AS har drevet med eiendomsutvikling på heltid i noen år nå. De har gjort suksess med en rekke prosjekter og jobber mot “high end” markedet. Prosjektene deres er langt over budsjett til folk flest, men det er noen tips og råd som du kan ta med deg når man investerer i sin egen privatbolig når det kommer til planlegging, valg og gjennomføring. De fleste nordmenn har mesteparten av sin formue i egen bolig, så hva med å ta noen gode valg for å forvalte den formuen godt. Du som boligeier er opptatt av renta, for den kjenner du godt hver måned, men hva med livskvaliteten og potensiell gevinst ved salg?
Johnny Dahl
Eiendomsutvikler og styremedlem i Arkivet.co AS
Hva er viktig å tenke på når man vil øke verdien på bolig?
Det som er viktig å tenke over når du ønsker å øke verdien på egen bolig er å se på hvilket segment du ser for seg å selge boligen til, om salg er målet. Stil- og fargevalg bør ikke være altfor spesielle og nisjepreget, men du kan utfordre ved å være innovativ.
Vi velger alltid en stil vi liker selv, men vi passer på den røde tråden og at vi treffer på en stil som vi tror mange vil like. Det er bedre å tenke kvalitet og varige løsninger en raske overflatebehandlinger, de blir fort gjennomskuet og er lite bærekraftig.
Enten om du skal selge eller har funnet drømmeboligen som du skal bo i mange å fremover - Tenk helhetlig og finn den røde tråden. God planlegging og grundig designfase hjelper deg å holde budsjett og slippe dyre endringer man ikke så i starten.
Hva er det første man må tenke på innen man setter i gang med prosjekteringen?
Det første du bør tenke på innen man setter i gang er å ha et godt budsjett som er realistisk. Det er dyrt å pusse opp bad og kjøkken, men man kan gjøre mye med tapet og maling.
Sett også en tidslinje. Mange bruker altfor lang tid og går derfor også lei. Omfanget av oppussingen må være i forhold til budsjett og tidslinje.
Gode samarbeidspartnere er avgjørende for å få gjennomført et godt prosjekt.
Hva er ditt lifehack når det kommer til eiendomsutvikling?
Jeg opplever at mange har en liten interiørdesigner i seg, men ser at de mangler både teft og evnen til å sette ting sammen til en helhetlig rød tråd, det blir ofte noe stykkevis og delt. Litt profesjonell hjelp i oppstarten på valg og design burde vært med i alles budsjett. Det er vel investerte kroner! Hvis du prosjekterer riktig unngår du å gjøre dyre feil. Dette er veldig vanskelig å få til uten relevant erfaring og derfor er det best å søke råd fra dem som har gjort dette før.
Hvis du tenker helhet fra start blir sluttresultatet så mye bedre. Hvis du har en plan for hele huset eller leiligheten å følge så kan du godt ta rom for rom når det passer med tid og budsjett. Da har du i hvert fall en helhetlig plan som sikrer sluttresultatet. Det blir mye bedre enn om du tar litt her og litt der. Velg en rolig samstemt fargepalett som base og klinke til på detaljene for å sette personlig preg på boligen.
Hva er viktig for dere når dere skal finne et nytt objekt?
Potensial for utvikling av eiendommen. Mulighet for god planløsning med gode sosiale soner og at man kan lage en masterdel som består av soverom, garderobe og bad. Det som vi ikke kan påvirke er selve bygårdens utseende, inngang, trapperom og bakgård derfor legger vi stor vekt på at dette ser veldig bra ut allerede eller at bygården har et godt styre som har en ambisjon om å gjøre noe med det. Det er viktig at eiendommen er representabel i forhold til det kundesegmentet vi selger til. Førsteinntrykk kan ikke gjenskapes.
Lokasjon er meget viktig for oss som eiendomsutviklere men for deg som privatperson er det mer viktig å finne et område som passer deg. Alle er interessert i en god pris som vil styre potensiell avkastning men hva er en god pris? Markedet bestemmer og det er vanskelig å forutse. Vi ser etter objekter som har en størrelse der vi minimum får inn 3 soverom i tillegg til stue og kjøkken. Det er mer viktig å tenke KVM-pris enn totalpris. Vi er også opptatt av kubik og romfølelse, altså objekter med god takhøyde.
Hvor viktig er planløsning?
På en skala fra 1 - 10 er det 10. Vi starter alltid med planløsningen for å se at vi får plass til alt vi ønsker, så går vi til det forskjellige fagfeltene for å ta en avsjekk på at det er gjennomførbart. Det er viktig å planlegge nok plass til det du trenger og du må ha god flyt mellom de forskjellige sonene. Men det er ikke alle som har budsjett for å endre eksisterende planløsning. Spesielt bærevegger er en omfattende prosess å få til med statiker, ingeniører, søknad mot plan og bygg og inn med stålbjelker etc.
Hvor viktig er belysning?
Belysning er like viktig som planløsningen, det er det som skaper den gode opplevelsen av interiøret. Vi har ofte downlights som kombineres med taklamper. På veggene bruker vi opp og ned lys. Effektbelysning bruker vi i baderom, i dusjnisjer og under baderomsmøbler, i bokhyller på stuen og for å lyse opp kunst. I tillegg må det planlegges for stikkontakter så man har det der man trenger, enten om det er å koble til PC for arbeidssoner eller eventuell belysning - ikke glem julebelysninger! Hvor TV skal være er også viktig å klarere så man kan få plassert den på et godt sted. Med andre ord hvis du ikke vet hvordan planløsningen skal være så vet du heller ikke hvor du trenger lys og stikkontakter. Når vegger og gulv er lukket er det forsent å få det til på en pen måte og det er kostbart og åpne opp vegger igjen for å legge til rette for ledninger.
Hva kjennetegner gode sosiale soner i en bolig?
I våre prosjekter er de sosiale sonene veldig viktig og kjøkkenet og spisestua i høyeste grad. Vi ønsker et kjøkken med åpen løsning mot spisestue eller stuen. Det skal være lett å stå og prate og lage mat samtidig når venner og familie er på besøk. Vi er mindre opptatt av stuen, men TV-stuen må ha en god sosial sone der man kan samle seg rundt TV-en.
Hva er viktig for dere når dere velger ut materialer til et prosjekt?
Vi vurderer alltid kostnad vs nytte. Vi ønsker primært materialer med høy kvalitet og som har godt kjent merkevare, men med den prisøkningen som har vært det siste året må alle steiner snus for å finne mer optimale løsninger. Det er viktig å vurdere materialer opp mot brukssoner. F eks så må benkeplaten til kjøkkenet, spesielt hvis man har kjøkkenøy, tåle søling, vasking og et sosialt lag med risiko for rødvins søl så da går vi ofte for materialer som tåler dette.
Hvor viktig er skreddersøm for verdiøkning av bolig?
Skreddersøm er veldig viktig for å få til et helhetlig uttrykk. Bruk alle nisjer, la garderobene og kjøkken gå fra gulv til tak der det er mulig. Du trenger ikke bruke møbelsnekker til alt. I dag kan man få til skreddersøm med standard leveranser fra kjøkkenforhandler kombinert med foringer, og benkeplater må du uansett bestille på mål. Bokhyller kan tilpasses.
Hvor viktig er plassering og størrelse på møbler?
Veldig mange tror at det å velge mindre møbler øker romfølelse. Det er faktisk omvendt! Hvis møblene blir for små for rommet så kan det se puslete ut. Tenk stort hvis du har budsjett. Utnytt alle kroker og sørg for god flyt mellom sonene.
Hvor viktig er dekoren for totalopplevelsen?
Dekor knytter det hele sammen og setter prikken over i. For å få helheten er det viktig med dekor som er tilpasset øvrige interiørvalg og som spiller på lag sammen.
I våre prosjekter sørger vi for at det er gardiner, liftgardiner og solskjerming som passer inn og er sydd på mål og tepper er tilpasset sonene. Vi kjøper også inn møbler og dekor for å få vist frem leiligheten med riktig potential. Boligkjøpere kan velge om dem vil kjøpe med møbelpakke.
Hva har vært deres dårligste avgjørelser inn i et prosjekt?
Å bli revet med i budrunden og gå alt for langt for å få et objekt. Det har selvsagt gått ut over gevinsten på noen objekter. En annen dårlig avgjørelse er i andre enden å unngå å gjøre ting man tenkte å gjøre fordi man ønsker å spare penger, så viser det seg at man irriterer seg mer over at det ikke ble gjort enn besparelsen man gjorde.
Hvilket valg ga wow effekt og økte betalingsviljen hos kjøper?
Det å få til hotellfølelsen! Et deilig og innbydende sted der du virkelig ønsker å bo. Det er en kombinasjon av en masse valg som spiller i symfoni med hverandre. Kombinasjonen av unike materialvalg der vi kombinerer skreddersøm med fantastisk planløsning har falt godt i smak hos våre kjøpere.
Hvem designer dere for?
Vi lager leiligheter som vi liker og som vi ønsker og bo i selv og det har vi erfaring av at mange andre også liker. Det er kvalitetsbevisste mennesker som liker å bo fint og har et ønske av å bo i byen og leve et sosialt liv. Vi leverer nøkkelferdige prosjekter og ser at det er betalingsvilje for å få det slik og ikke trenge å gjøre noe selv.
Hvilke trender ser du blant deres kjøpere?
Vi ser at våre kunder forventer å kunne kjøpe det helt nøkkelferdig som ikke har vært så vanlig i Norge, men det kommer mer og mer. Dem vil ha pen oppgang, pen gård, nok soverom med en fin masterdel. Det er ikke uvanlig at vi selger med både møbler og styling sammen med leiligheten.
Hva tror du vil skje med nordmenns sin investeringsvilje i eiendom det kommende året?
Investeringsviljen er der! Det er en psykologisk greie. Av ulike årsaker så kjøper og selger folk boliger hele tiden. Man kjøper og selger i det samme marked så det går opp i opp på et vis. Men ikke prøv å time markedet, det er vanskelig. Det viktigste er å ha følelsen av at man har gjort en god deal uansett markedssituasjon.
Det er alltid lurt å investere i egen bolig i form av oppussing. Boligen vil øke i verdi, du kan sitte på boligen til det blir et bedre marked for å selge og i mellomtiden har du også økt verdi i livskvalitet.
